En grundig besigtigelse af ejendom er det sidste filter mellem dig og en bolighandel du kommer til at fortryde. Tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten er gode værktøjer, men de er aldrig hele billedet. Her får du den uvildige gennemgang af, hvad en besigtigelse faktisk skal afdække, hvad de lovpligtige rapporter ikke dækker, og hvad du selv kan gøre for at gå ud af visningen klogere end du kom ind.
En besigtigelse i bolighandelssammenhæng er en grundig, faglig gennemgang af en konkret ejendoms fysiske stand, før du skriver under på en købsaftale. Ordet bruges i to lidt forskellige betydninger:
Det er en vigtig skelnen, fordi de to typer besigtigelse har vidt forskellige formål. Sælgers tilstandsrapport er primært til for at give sælger ret til at fralægge sig ansvaret for skjulte fejl, hvis køber takker ja til ejerskifteforsikringen [2]. Den uvildige besigtigelse er for dig som køber, og målet er at finde ud af, hvad du reelt køber, og om prisen står mål med boligens stand.
Tilstandsrapporten er et af de vigtigste dokumenter i en bolighandel, men den misforstås konstant. Det er et øjebliksbillede af bygningens fysiske stand, taget af en beskikket bygningssagkyndig efter Trafikstyrelsens regler [1]. Den dækker selve hovedhuset og synlige dele af konstruktionen.
Rapporten er gyldig i 6 måneder fra udstedelse. Hvis du står med en rapport, der er ældre end det, skal sælger have lavet en ny, før den kan indgå i din handel [3].
Mange husker stadig det gamle karaktersystem med K1, K2 og K3. Det blev afskaffet 1. oktober 2020 og erstattet med et nyt farvekode-system, der er nemmere at læse og som differentierer skarpere mellem hvor alvorligt en skade er [4]:
Som køber skal du særligt være opmærksom på de røde og gule markeringer, men også de sorte. Et sort mærke betyder ikke “ingen skade”, det betyder “vi kunne ikke afgøre det med en visuel besigtigelse, og det bør undersøges”. Det er ofte i de sorte mærker, at de dyre overraskelser gemmer sig.
Den almindeligste fejl jeg ser hos købere er, at de tror tilstandsrapporten er en garanti for boligens stand. Det er den ikke, og det er heller ikke meningen. Den bygningssagkyndige laver en visuel gennemgang og må ikke skille bygningen ad eller bore i konstruktioner. Det betyder, at en lang række forhold falder uden for rapporten:
Elinstallationsrapporten er den anden halvdel af huseftersynsordningen. Den laves af en autoriseret elinstallatør, der er godkendt af Sikkerhedsstyrelsen, og fokuserer udelukkende på husets elinstallationer: stikkontakter, ledninger, tavle, jordforbindelser og fejlstrømsafbrydere [5].
Rapporten er gyldig i 1 år fra udstedelse, altså dobbelt så længe som tilstandsrapporten. Den kan ikke fornyes når den løber ud, og så skal der laves en helt ny [6].
Karaktererne i elinstallationsrapporten følger samme farvekode-logik som tilstandsrapporten, men med fokus på elektrisk sikkerhed:
De to rapporter sammen, plus sælgers tilbud om at betale halvdelen af præmien på en ejerskifteforsikring, udgør den såkaldte huseftersynsordning, der er hjemlet i Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. (i daglig tale BBL) [7].
Mekanikken i loven er enkel og rimelig hård, hvis du som køber ikke forstår den:
Det betyder helt konkret, at hvis du ikke tegner ejerskifteforsikringen og senere finder en skjult fejl, der ikke fremgår af rapporterne, så står du sandsynligvis alene med regningen. Det er ikke fordi sælger skjulte noget bevidst, men fordi loven flytter risikoen for det ukendte over på køberen, så snart pligterne er opfyldt [7].
Der er dog vigtige undtagelser:
Det her er en af de helt centrale grunde til, at en uvildig besigtigelse er pengene værd. Den fanger forhold, der enten ikke er en del af huseftersynsordningens scope, eller som rapporterne har overset.
Når jeg som køberrådgiver tager med på en besigtigelse af ejendom, kigger jeg efter en række ting, som ligger uden for de lovpligtige rapporters scope eller som kræver et andet perspektiv. Det er ikke fordi den byggesagkyndige har lavet et dårligt stykke arbejde, men fordi vi arbejder med forskellige formål. Sælgers byggesagkyndige skal levere en juridisk holdbar rapport. Jeg skal hjælpe dig med at træffe en god købsbeslutning.
Virker varmesystemet effektivt, eller er der kolde steder i huset? Er der træk omkring vinduer? Hvordan er ventilationen i badeværelser og bryggers? Det er ofte ikke noteret i tilstandsrapporten, men det er det, du kommer til at leve med 365 dage om året.
Mange købere ved ikke, at de selv har ansvaret for at tjekke, om boligen er korrekt registreret i Bygnings- og Boligregistret (BBR). En uregistreret tilbygning, en ulovligt indrettet kælder, en garage der reelt bruges som beboelse, alt det kan komme tilbage som problemer, når du senere skal sælge, ombygge eller forsikre [8].
Må du sætte en udestue op? Bygge en carport? Sætte solceller på taget? Lokalplaner og tinglyste servitutter kan begrænse, hvad du kan med din ejendom langt mere end folk regner med. Det er en jurist eller køberrådgivers opgave at tjekke, og det er ofte først i selve købsaftalen, det rigtig kommer frem.
En tilstandsrapport siger ingenting om, hvorvidt prisen er rimelig. Den sammenligning kræver kendskab til lokalmarkedet, sammenlignelige handler i kvarteret og en forståelse af hvilke fejl der reelt påvirker prisen. Det er en separat vurderingsopgave, og den er central for at undgå at betale overpris i en budrunde.
Energimærket fortæller én ting, men det fortæller ikke hvad det reelt koster at varme huset op om vinteren, eller hvilke investeringer der vil være nødvendige for at få et nyere energimærke. I tider med høje energipriser kan forskellen mellem et D- og et G-mærke være 20.000-40.000 kr om året i driftsudgifter.
Hvad er ejerforeningens vedligeholdelsesplan, hvis det er en lejlighed? Er der kommende fællesudgifts-stigninger? Hvornår er taget sidst skiftet, og hvilken garanti er der på det? Hvad ved naboerne om grunden og områdets støjforhold? Det er det implicitte, der ofte gør den største forskel.
Vi tager med på besigtigelsen, læser rapporterne med dine briller og fanger det, der ikke står på papiret. Uvildig, kun for dig som køber.
Du behøver ikke være ekspert for at få mere ud af en besigtigelse. Du skal bare være metodisk og være forberedt på, hvad du skal kigge efter. Her er den fremgangsmåde, jeg anbefaler kunder:
Bed altid om at få lov til at komme to gange, hvis du er seriøs om en bolig. Gerne på forskellige tidspunkter på døgnet. En villa på en stille søndag formiddag og samme villa kl. 17 på en torsdag er to forskellige boliger. Trafikstøj, naboernes adfærd, lyset i opholdsstuen, alt det ændrer sig.
Den lovpligtige tilstandsrapport og elinstallationsrapport betales af sælger og koster typisk samlet mellem 8.000 og 14.000 kr, afhængigt af boligens størrelse og kompleksitet [9]. Som køber får du dem stillet til rådighed, men du har ikke valgt dem, og det er ikke din rådgiver der har lavet dem.
Hvis du selv vælger at få en uvildig fagperson med på besigtigelsen, ser priserne typisk sådan ud:
Priserne dækker over forskellige niveauer:
Aarhus og oplandet har nogle karakteristiske bygningstyper, og dermed også karakteristiske problemer at være opmærksom på.
En besigtigelse er selve handlingen, hvor en fagperson gennemgår boligen. En tilstandsrapport er det skriftlige dokument, der laves som resultat af en lovpligtig besigtigelse foretaget af en beskikket bygningssagkyndig. Du kan altså godt få lavet en besigtigelse, der ikke munder ud i en tilstandsrapport, hvis det er en uvildig gennemgang du selv har bestilt som køber.
Hvis du vil have et fuldt billede af, hvad du køber, ja. Tilstandsrapporten dækker den bygningssagkyndiges visuelle gennemgang efter Trafikstyrelsens regler, men den dækker ikke funktionalitet, BBR-lovlighed, prisrigtighed eller lokalplanforhold. En uvildig køberrådgiver eller byggetekniker ser på de ting og giver dig en samlet vurdering med dine interesser som udgangspunkt.
En tilstandsrapport er gyldig i 6 måneder fra udstedelsesdatoen. En elinstallationsrapport er gyldig i 1 år. Hvis rapporterne er udløbet, skal sælger have lavet nye, før de kan indgå som en del af huseftersynsordningen og fritage sælger for ansvaret for skjulte fejl.
Siden 1. oktober 2020 bruges farvekoder i stedet for det gamle K1-K3-system. Rød betyder kritisk skade, hvor bygningsdelens funktion allerede er svigtet eller svigter på kort sigt. Gul betyder alvorlig skade, der vil svigte på længere sigt. Grå betyder mindre alvorlig skade, som ikke påvirker funktionen her og nu. Sort betyder mulig skade, der bør undersøges nærmere.
Prisen for en uvildig købergennemgang ligger typisk mellem 3.500 og 8.500 kr afhængigt af boligens type, størrelse og hvor dybt en gennemgang du vil have. En basis-gennemgang med rapport-vurdering og deltagelse i besigtigelsen ligger i den lave ende. En udvidet bygningsteknisk vurdering med fokus på konstruktion, fugt og facade ligger i den høje ende. Vi giver altid et fast tilbud, før du beslutter dig.
Nej. Rapporten er en visuel gennemgang og må ikke skille bygningen ad. Skjulte konstruktioner, funktionsmæssige forhold, BBR-lovlighed, energimæssige forhold og naboforhold falder uden for rapportens scope. Den fortæller hvad den bygningssagkyndige har set, ikke hvad der findes i og omkring boligen. Det er præcis derfor en uvildig fagperson på din side ofte er pengene værd.
Vi tager med på visningen, læser rapporterne, tjekker BBR og lokalplaner, og giver dig en samlet vurdering. Kun for dig som køber.